Articol lung, tip „hub”, cu răspunsuri detaliate la întrebările-cheie: costuri, materiale (BCA vs cărămidă GVP), preț de proiectare, durata autorizării, acoperișuri tip terasă și pașii complet logici pentru a începe un proiect.
1) Cât costă o casă în 2025?
Rezumat rapid:
- Casă la roșu: 250–500 €/mp (în funcție de structură, complexitate, zonă, acces).
- Casă la cheie: 900–1.500 €/mp (în funcție de nivelul de finisaje, instalații, echipamente).
Ce intră, de regulă, în „la roșu” (250–500 €/mp):
- fundații, elevații, structură (beton/lemn/metal), zidărie portantă sau de umplere;
- planșee, acoperiș (șarpantă) sau placă pentru terasă;
- fără finisaje, fără instalații definitivate.
Ce ridică prețul „la roșu” spre 500 €/mp:
- teren dificil (argilă, diferențe de nivel), adâncimi mari de fundare;
- forme atipice, deschideri mari fără stâlpi, console;
- placă/terasă, planșee mai groase, ancorări speciale;
- timpi scurți (organizare de șantier intensă, echipe mari).
Ce intră în „la cheie” (900–1.500 €/mp):
- tot ce înseamnă finisaje (pereți, pardoseli, tâmplării),
- instalații complete (electrice, sanitare, termice),
- echipamente (centrală/HP, ventilare, smart-home – opțional),
- amenajări exterioare minime.
Factori majori care influențează bugetul:
- suprafața utilă și compartimentarea (holuri inutile = cost fără confort);
- forma și structura (dreptunghi compact = eficient; forme complicate = cost/riscuri);
- sistemul de încălzire/răcire (pompe de căldură vs gaz vs rezistențe electrice);
- calitatea tâmplăriilor, termosistemului și etanșeității (o casă eficientă energetic se amortizează în 5–8 ani prin facturi mici);
- zona și disponibilitatea echipelor (manopera diferă mult între județe).
Exemplu orientativ (fără a substitui o ofertă):
- Casă P+M, 140 mp utili → ~170–185 mp construiți
- La roșu: 42.500 – 92.500 €
- La cheie (mediu): 153.000 – 231.000 €
Cum optimizezi costul fără compromisuri majore:
- păstrează forma casei simplă și compactă;
- investește în anvelopă (tâmplării, izolație, eliminarea punților termice);
- proiectează înainte de a cere oferte (plan clar = deviz realist);
- alege echipe specializate pe fiecare lot de lucrări (ex.: hidroizolații).
2) Ce este mai bun: BCA sau cărămidă GVP?
Nu există „material perfect”; există „material potrivit contextului”.
La o casă construită „la cheie”, zidăria reprezintă de obicei sub 4% din costul total, restul bugetului fiind absorbit de fundații, acoperiș, finisaje, instalații și manoperă.
De aceea, alegerea materialului de zidărie trebuie făcută mai mult pe criterii de calitate și performanță, nu doar pe preț!
BCA – avantaje:
- izolație termică foarte bună pe stratul de zidărie;
- greutate redusă → solicitări mai mici pe structură/fundații;
- prelucrare ușoară (tăieri precise, șanțuri instalații);
- viteză la execuție cu echipe experimentate.
BCA – atenții:
- rezistență mecanică mai scăzută (se armează local, buiandrugi, centuri);
- ancorarea corpurilor grele se face cu sisteme dedicate (diblu chimic/ancore speciale).
Cărămidă GVP – avantaje:
- rezistență mecanică bună la modelele structurale;
- inertie termică superioară (stabilitate termică în interior);
- comportament bun la umiditate, dacă sunt respectate detaliile.
Cărămidă GVP – atenții critice:
- nu toate modelele de GVP sunt structurale; unele sunt de umplere/închidere.
- Verifică fișa tehnică și clasa de rezistență;
- Arhitectul/structuristul decide rolul (portant vs. umplere).
- detalii de antifonare (pereți dublu-strat, rosturi decuplate) pentru confort acustic.
Cum alegi corect:
- la parter + mansardă, cu forme simple, BCA este adesea suficient + corect dimensionat;
- la deschideri mari, etaje sau geometrii complicate, GVP structural ori cadre beton + zidărie de umplere sunt frecvente;
- discută cu proiectantul de structură – nu cumpăra materialul înainte de proiect!
3) Care este prețul de proiectare (2025)?
Pachet complet (arhitectură + structură + instalații): ~20 €/mp** construit**.
Ce include, în mod normal:
- ARHITECTURĂ: concept, planșe, fațade, secțiuni, detalii, pachet D.T.A.C. și P.Th.;
- STRUCTURĂ: calcule, planșe armare, plan fundații, detalii;
- INSTALAȚII: sanitare, termice, electrice (scheme, planșe, dimensionări);
- coordonare specialități, optimizări și suport la avize;
- ședințe de lucru, ajustări, recomandări materiale/soluții.
Ce poate fi în afara onorariului de bază:
- studiu geotehnic, ridicare topo, khảo/termice avansate (ex. blower-door), audit energetic, expertiză;
- proiecte speciale (fotovoltaic integrat, BMS/KNX, sonorizare, smart);
- amenajări exterioare ample, peisagistică detaliată.
De ce proiectarea bună economisește bani:
- elimină erorile de șantier;
- permite oferte comparabile de la constructori;
- reduce supraconsumul de materiale;
- scurtează timpul de execuție.
4) Cât durează autorizarea unei case?
Media în 2025: ~6 luni de la depunerea dosarului complet.
Timeline orientativ:
- 1–2 luni: obținerea avizelor (utilități, mediu unde e cazul, drumuri etc.);
- 2–8 săptămâni: verificări la primărie, eventuale clarificări;
- emiterea autorizației și organizarea de șantier.
Ce scurtează termenele:
- dosar complet și ordonat (liste, index, planșe clare);
- comunicare rapidă la solicitările de clarificări;
- alegerea din start a soluțiilor tehnice aprobabile (aliniere la PUG/PUZ).
Ce poate întârzia:
- lipsa sau expirarea avizelor;
- neconcordanțe între planșe și memoriu;
- servituți, retrageri, regimuri speciale (monument, protecții, drumuri).
5) Frici legate de acoperișurile tip terasă (infiltrații)
Realitatea: terasele nu „curg” dacă sunt proiectate corect și hidroizolate profesionist.
Reguli de aur:
- Apelați la o firmă specializată în hidroizolații pentru execuția terasei;
- NU încredințați hidroizolația aceleiași echipe care execută casa la roșu;
- asigurați pante reale (1,5–2%) spre guri de scurgere/sistem pluvial;
- folosiți sisteme certificate (membrane PVC/TPO/bitum modificat, straturi de protecție UV);
- detalii speciale la parapet, atic, strapungeri (aerisiri, coșuri, panouri);
- întreținere anuală (curățat rigole, verificat îmbinări).
Ce obțineți:
- durată de viață 20–30+ ani;
- aspect contemporan, terasă utilizabilă;
- izolație termică continuă (mai ușor de controlat punțile).
6) Pașii logici pentru a începe un proiect de casă (detaliat)
Scopul: să știi exact ce se întâmplă, în ce ordine și cine face ce, din prima zi până la Autorizația de Construire.
1. Solicitarea unei oferte de proiectare
- Transmiți suprafața dorită, stilul, bugetul, fotografii/planuri ale terenului, CF și eventual CU.
- Primești oferta: conținut, termene, livrabile, costuri, grafic de plăți.
2. Acceptarea ofertei & contract
- Stabilim roluri și responsabilități, calendarul etapelor;
- semnăm contractul și începem.
3. Vizită pe teren
- Analiză orientare, însorire, vânt dominant, vecinătăți, cote;
- verificăm accesul, racordurile posibile, constrângeri (rețele, linii).
4. Tema de proiectare (program funcțional)
- Discuție detaliată: camere, circulații, depozitări, hobby-uri, spații tehnice, garaj;
- stabilim stilul, materiale preferate, priorități (eficiență, cost, timp).
5. Schițe în plan – variante multiple
- Propunem 2–3 variante de plan parter/etaj;
- discutăm fluxuri, lumini, mobilare;
- alegem varianta de bază, integrând feedbackul.
6. Stabilirea soluției finale în plan
- Fixăm dimensiuni și funcțiuni;
- blocăm axele structurale;
- pregătim planșa finală care intră în 3D.
7. Randări & variante 3D
- Volumetrie, fațade, rapoarte plin-gol, proporții;
- simulăm finisaje (tencuială, lemn, cărămidă aparentă), tâmplării, acoperiș;
- prezentari 3D + Video + fisier Bimx 3D
- 1–2 iterări de ajustare.
8. Finalizare arhitectură (D.T.A.C. + P.Th.)
- planșe, secțiuni, fațade, detalii cheie;
- memoriu tehnic, liste de cantitati;
- pregătim dosarele pentru avize.
9. Avize & acorduri
- utilități (apă-canal, gaz, electric, telecom), drumuri;
- mediu/ISU/DSP (acolo unde reglementările o cer);
- coordonăm depunerile și clarificările.
10. Proiecte de structură & instalații (în paralel cu avizele)
- STRUCTURĂ: fundații, armări, planșee, scări;
- INSTALAȚII: sanitare (alimentări/evacuări), termice (încălzire/răcire), electrice (circuite, tablou, iluminat);
- coordonare coliziuni (gauri, trasee) cu arhitectura.
11. Dosarul complet pentru primărie
- pachet arhitectură + structură + instalații + avize;
- verificăm conformitatea (liste, semnături, ștampile, copii CF, taxe).
12. Autorizația de Construire (AC)
- urmărim dosarul până la emiterea AC;
- pregătim organizarea de șantier și, dacă dorești, cereri de ofertă către constructori.
arh. Enacopol Razvan
