Perspectiva aereana pe teren exista o locuinta parter, doua blocuri vecine P+4+M si un Carrefour
De ce consultanța înainte de cumpărarea terenului face diferența
În Timișoara, terenurile bune se vând repede și la prețuri mari. Multe par ideale în anunțuri: poziție excelentă, utilități, acces, „ideal pentru investiție”.
Dar realitatea este că valoarea reală a unui teren nu este dată de:
-
suprafața lui,
-
forma parcelei,
-
sau prețul cerut de proprietar.
Valoarea reală este dată de CE SE POATE CONSTRUI CONCRET pe el — iar asta se stabilește doar prin reglementările urbanistice: retrageri, POT, CUT, regim de înălțime, calcan, aliniamente, servituți și distanțe față de vecini.
Acesta este studiul de caz al unui teren din Timișoara pentru care am oferit consultanță completă.
Iar rezultatul final a fost spectaculos: clientul a negociat aproape 100.000 € în minus, bazându-se exclusiv pe analiza noastră profesionistă.
Etapa 1: Certificatul de Urbanism – incomplet și insuficient
Primul document verificat a fost Certificatul de Urbanism.
Surpriză majoră:
Certificatul NU conținea reglementările urbanistice esențiale.
Lipseau:
-
retragerile reale față de toate limitele,
-
POT și CUT exacte,
-
regimul de înălțime din zonă,
-
condițiile de amplasare față de clădirile existente,
-
aliniamentul,
-
distanțele obligatorii.
Certificatul lăsa impresia unui teren „liber”, cu puține restricții.
Dar experiența ne-a spus că ceva nu este în regulă.
Așa că am trecut la etapa critică: cercetarea în PUG Timișoara.
Etapa 2: Cercetare avansată în PUG – acolo unde se află regulile adevărate
Am analizat în detaliu:
-
PUG Timișoara
-
Regulamentul Local de Urbanism
-
reglementările pe subzonă
-
PUZ-urile din zona apropiată
-
clădirile nou autorizate
Astfel au apărut restricțiile reale, pe care certificatul NU le menționa.
Reglementările din PUG impuneau:
-
retragere de minim 5 m față de aliniament,
-
retragere 6–10 m față de limitele laterale,
-
nu se putea realiza calcan, deoarece clădirea vecină (Carrefour) NU avea calcan,
-
distanță obligatorie de 5 m față de blocul existent,
-
POT practic mult mai mic decât cel teoretic,
-
amprentă maximă pe sol ~150mp, nu 280 mp cum sugera terenul la prima vedere.
Toate aceste restricții schimbau complet valoarea terenului si de fapt partea ce se putea construii arata cam asa:
Etapa 3: Analiza în plan – retrageri reale, POT fizic și forma posibilă
Pentru claritate, am realizat schița exactă cu retragerile impuse.
Două imagini relevante pentru analiză sunt integrate mai jos:
Și imaginea originală din simularea Up Studio Project:
Această analiză vizuală i-a arătat clientului exact:
-
cât teren rămâne efectiv construibil,
-
formele posibile ale clădirii,
-
zonele cu limitări critice,
-
unde NU se poate construi indiferent de ce spune vânzătorul,
-
de ce amprenta reală este limitată la circa 131 mp.
Etapa 4: Calculul POT/CUT real și simularea volumetrică
Am trecut apoi la partea tehnică avansată:
-
aplicarea reglementărilor urbanistice,
-
calcularea POT real,
-
calcularea CUT posibil,
-
verificarea limitărilor pe înălțime,
-
simularea dezvoltării pe verticală,
-
identificarea limitărilor pentru funcțiunea dorită (clinic/servicii).
Concluzia tehnică:
✔ Terenul permite construirea unei clădiri reduse la sol, dezvoltate pe verticală.
✔ Amprenta mare visată de cumpărător NU era posibilă.
✔ Valoarea terenului era SERIOS supraevaluată.
Etapa 5: Raport complet + raport de oportunitate
Am livrat clientului două documente profesionale:
1. Raport complet A–Z:
-
toate reglementările reale
-
retrageri exacte
-
POT, CUT, Hmax
-
analiză vecinătăți
-
modelare volumetrică
-
riscuri tehnice și urbanistice
-
ce se poate construi și ce NU
2. Raport de oportunitate:
-
justificarea prețului real al terenului
-
impactul restricțiilor asupra investiției
-
costuri suplimentare ascunse
-
recomandări strategice
Aceste două rapoarte au fost baza pentru negociere.
Rezultatul spectaculos: aproape 100.000 € economisiți
Proprietarul cerea inițial 380.000 €.
Dar, având în mână analiza urbanistică profesională, clientul a putut demonstra:
-
că terenul are o amprentă reală constructibilă mult mai mică,
-
că POT/CUT sunt restrictive,
-
că funcțiunea dorită nu poate fi amplasată în forma inițială,
-
că terenul are servituți, limitări și retrageri neașteptat de mari,
-
că investiția trebuie regândită complet.
Practic, analiza Up Studio Project a arătat valoarea reală a terenului, nu valoarea „de anunț”.
✔ Rezultatul negocierii:
Preț negociat sub 300.000 €
✔ Diferență față de prețul cerut:
aproape 100.000 € economisiți
Această economie a fost posibilă 100% datorită raportului nostru tehnic.
Fără el, clientul ar fi plătit prețul întreg pentru un teren cu potențial mult mai mic.
Concluzia finală: Urbanismul real îți poate salva sute de mii de euro
Acest studiu de caz din Timișoara demonstrează perfect:
**Nu cumperi un teren.
Cumperi reglementările lui.**
Iar un Certificat de Urbanism incomplet NU este suficient pentru a lua o decizie corectă.
Consultanța Up Studio Project:
-
a clarificat regulile reale din PUG,
-
a identificat limitări ascunse,
-
a calculat POT/CUT exact,
-
a modelat clădirea posibilă,
-
a expus riscurile,
-
și a oferit argumentele necesare pentru o negociere fermă.
Rezultatul: aproape 100.000 € câștigați printr-o decizie inteligentă.
arh. Enacopol Razvan
